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房屋缩水案尘埃落定 二审认为卖者不存在欺诈

　房屋居住权转让后，买主发现买来的二手房竟然缩水3.3平方米。买主与卖主为此闹上了法庭。法院几经审理，日前终于作出公正判决。

　　去年1月份，南京市民陈某将自住一套公房承租权转让给张某，房屋使用面积为32.2平方米，议定转让价款为人民币19.7万元。张某在拿到《公有住房租赁证》后，却发现注明房屋使用面积为28.9平方米。随后，张某调阅了产权管理单位房产档案资料。经核实该房的同单元上、下住户档案资料核对面积均为28.9平方米，而陈某填写“退休职工租金减免审批表”时，注明的使用面积为28.9平方米。产权管理也是按照28.9平方米的面积减收租金。至此，张某认为陈某出卖房屋存在合同欺诈，多收了自己2万余元。

　　2005年2月28日，张某向人民法院起诉，请求法院判令被告陈某返还多收公房购买转让款2万余元。法庭上，被告陈某直呼冤枉。陈某向法庭举证了房屋产权管理单位《公有居住房屋租金评定表》，证据上注明房屋使用面积28.9平方米，另有封闭阳台面积3.6平方米，该证据证明房管部门实际计算房屋面积为32.5平方米，自己也交了32.5平方米的租金。另外，陈某辩称自己转让公房承租权时是以“套”为单位的“一口价”交易，无论房屋使用面积是否包含阳台面积，并不影响房屋以“套”计价的真实意思表示。

　　一审法院经审理判决认定，该房屋的实际使用面积为28.9平方米，且阳台计算租金不计入使用面积是客观事实，对陈某的辩称不予采纳。陈某不服一审判决，上诉二审法院请求撤销一审判决。二审法院审理认定陈某办理退休人员租金减免时，房管部门审批表上注明的使用面积28.9平方米，但该表对当事人来讲关注的是租金的减免，而不是房屋的使用面积，加之房管部门的租赁合约使用面积32.2平方米仍未改变，不足以证明陈某在转让时故意隐瞒，不存在欺诈。原审判决未对构成欺诈作出认定，判决结果不当，撤销一审判决，改判驳回张某的诉讼请求。

　　江苏南京金大律师事务所律师郑宇：本案中，陈某与张某签订的转让合同从合同的意思表示上来看应当是以套为计价的承租权交易，合同的目的是以19.7万元作为对取得公房承租权的价格，而合同中约定面积已不是实现合同目的主要条款，即使合同约定面积与管理部门登记的面积不符，也不影响合同目的的实现。二审法院依法改判，维护了当事人订立合同时真实意思表示和合法权益。所以对于类似公有住房承租权或二手房的交易，当事人之间应当全面了解合同标的的真实情况，再作决定。